16前，广东富豪投资700亿建中国第一高楼，为何成第一烂尾楼？

天津117大厦，曾让人们谈论一时，这个高端房地产项目宣称，要以597米打造中国第一高楼，然而人们却始终未能看见它建成后的效果，因为伴随着主体封顶而停止，烂尾了近10年。

它的投资者，是广东富豪潘苏通，他曾以1780亿财富值，位居福布斯香港富豪榜第6名，这样看起来他并不缺钱，那为什么却让117大厦成为烂尾楼，着实让人有些奇怪？

领导司机一跃成为香港富商

潘苏通于1963 年出生，祖籍广东韶关，公开资料并未显示其父母情况，只知道他小时候是跟随奶奶生活的。13 岁时，奶奶离世，远在美国的亲人便将孩子接去了国外，直到他长大成人。

不知道是什么原因，潘苏通在国外并没有接受良好的教育，不仅高中没念完，英语说的也不流利。

潘苏通21岁回国，由于他文化程度不高，又没有特殊技能，只能先找一份工作干着。幸运的是，他在当地某机关给领导开车，有机会见识大场面、认识各式各样的人。

不少领导的司机，一辈子都握方向盘，觉得这样的工作不错，过得优哉游哉的，但潘苏通不同，他不甘于此。

在工作中，他有幸结识了一位松下电器的高管，起初他兼职销售松下产品，等到时机成熟，便辞职创业。

1993年，潘苏通在香港成立了松日集团，主要为松下提供代加工服务，如MP3、卡拉OK机等电子产品，这让他从中收获了不少财富。

潘苏通既有商业头脑，又是敢想敢干的人，很快将业务范围扩展到了金融、足球、红酒、地产等领域，进行多元化发展。

潘苏通虽然在红酒和足球方面都有一定的投资，但金融和地产两大板块，才是他要着重发展的方向。

2008年，他将松日集团改为高银地产；不久之后，他又收购了香港的一家上市公司，并将其更名为“高银金融”，这样他的地产公司和金融公司就都有了。

从此，这2家上市公司，成为潘苏通运作项目的主要机构，在高银集团的发展处于巅峰时，高银地产和高银金融的股价市值高达2000亿港元，如此财富值在香港富豪中的地位不容小觑。

中国第一高楼

2007年，潘苏通用20.26亿元在天津拿下了5宗地，拟建设“新京津·高银天下”项目，计划总投资700亿，建设高度597米、117层的高银金融摩天大楼，这个高度当时在中国第一、世界第二。

在设计方案中，高银天下总建筑面积189万平米，包含国际商业中心、富国高银、环亚国际马球会及其他生活设施，是一个集商业、金融、住宅、休闲等功能于一体的大型商业综合体项目。

按照项目设计构想，117摩天大楼是整个项目的地标性建筑，建成后将成为华北未来的国际金融中心，同时也是世界级国际商务中心区。

潘苏通本人喜欢豪宅，于是就买豪宅，开发的房地产项目中自然会有豪宅，而富国高银打造的就是低密度豪宅。

对于环亚国际马球会，潘苏通考虑得更是前景无比广阔，他想将这里建成亚洲最具规模的马球场，然后吸引欧洲皇室贵族的马球活动进入中国，并举办各项大型国际性马球赛事。

这样的蓝图太美好了，但现实却给了潘苏通重重的一击。2008年高银天下如期开工建设，这么大体量的项目一定需要有充沛的资金来保证其顺利实施。

而当时，房地产企业的经营套路基本都是一样，先拆借一笔资金来拿地取得土地证，然后用地块做抵押从银行贷款，这样就有了早期建设资金。

等拿到预售证后开始卖房，销售款再用到项目建设中，用少量的资金将项目运转起来，这其中最关键的一点就是房子要销售得好。

对于高银天下项目，潘苏通没有预估项目的运作难度，自然不会另辟蹊径，他就按着其他房地产企业操盘的老路子走。

然而，高银天下住宅项目的定价与市场价格相差较大，远远超出了消费者的预期，销售情况可想而知。

2013年，富国高银推出一期房源700套，包括独栋花园大宅、联排公馆和精品公寓，均价4万每平。

而它周边的其他住宅项目，均价都在1万元左右，即使是别墅，价格也只定在了1.4-1.6万元之间。

因此，富国高银从开盘起，直到2015年9月，仅仅销售出去12套，成交总金额1.2亿，如此的业绩与项目所需资金相比，可谓是杯水车薪。

房子卖不动，就没有良好的现金流回笼，给项目的后续发展带来了极其严重的影响。

117大厦历经了7年的施工建设，终于在2015年9月主体封顶，令人遗憾的是，因为项目缺乏资金，可能成为中国第一高楼的建筑，却就此停工，成了一个烂尾楼。

潘苏通进军内地房地产市场后，留下的可不止117大厦这一处烂尾楼。

他在中国的一南一北，先后大手笔投资了2个大型房地产项目，一个是天津117大厦，另一个则是广州松日总部大楼。

松日总部大楼，2012年7月开工建设，设计为大型综合体项目，潘苏通是想将其打造成广州东部地区的新地标，同样因为资金问题，2018年主体完成到80%时停工，也成了烂尾楼。

挖东墙补西墙

纵观来看，潘苏通之所以资金链断裂，在于他没有深思熟虑地研究市场和项目后续资金补给，一味地疯狂拿地，在房地产项目上做大规模投资。

2015年天津高银天下项目已经停工，他还在2016年分别以64亿港元、90亿港元，拿下了九龙何文田常盛街地块和启德地块。

别看潘苏通不断地拿地，实际上他很缺钱，那些资金都是他四处拆借来的。

2017年，由于缺资金，他将天津的2宗地抵押给了中信银行，得到120亿贷款，而117大厦就在抵押地块内。

到了2018年，潘苏通依然非常缺钱，这一年他以8%的年利率，向李嘉诚借款102亿港元，总算是暂时度过了资金危机。

他也一直在想办法筹措资金，从金融机构抵押贷款、找私人借款、发行新股募集资金，但需要填补的窟窿太多。

据说他有400亿的资金缺口，靠挖东墙补西墙的办法肯定不能从根本上解决问题，不仅别人帮不了他，他自己也是回天乏术。

到了2019年末，高银金融负债约155亿港元，而可变现资本却不足26亿，此时高银集团旗下的两大业务主力，房地产项目是负债累累，金融项目则债台高筑，这些让潘苏通从2020年起便陷入了资金困局。

曾让他辉煌及为他提供资金支持的2家上市公司，再也帮不了他。

而让潘苏通用了近30年时间，创立的商业帝国开始崩塌，从中信银行起诉他的那一刻起便注定了。

前文提到的潘苏通从中信银行贷款了120亿，其中有80亿在2021年到期，但潘苏通肯定是无力偿还，中信银行一纸诉状至香港高等法院，2022年7月法院判定潘苏通破产。

而早在一个月前，因债务问题，潘苏通已辞去高银金融主席、执行董事等职务，股东们另选他人接替其位置。

之后，法院陆续拍卖潘苏通的资产，2023年2月广州松日总部大厦以底价拍卖，至此这位松日集团创办人、高银集团主席，昔日无比风光的广东富豪，以资金链断裂、债务缠身而告终。

为了偿还债务，潘苏通投资的房地产项目，香港的傲玟顶级公寓综合大楼以及2016年取得的2个地块都被拍卖了，广州松日总部大厦也有企业接手。

唯独天津的117大厦至今原封不动地矗立着，希望这座烂尾楼能有人接盘，让它早日竣工，向人们展现它的宏伟壮丽。